Il diritto di panorama costituisce un valore aggiunto ad un immobile, meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico
Nota a Consiglio di Stato, sent. N. 362, depositata in data 27 gennaio 2015
I fatti sottesi alla vicenda in esame riguardano l’annullamento di una concessione edilizia rilasciata da un Comune della provincia di Avellino, per la sopraelevazione di un piano di uno stabile condominiale.
Nello specifico il titolo abilitativo contrastante con le disposizioni urbanistiche vigenti, veniva impugnato dal vicino il quale chiedeva all’autorità adita il risarcimento del danno “durevole” subito, derivante dalla perdita di luce, area e panorama, cagionato anno per anno per effetto della costruzione illegittimamente realizzata.
Il Tar, accoglieva il ricorso proposto e, per l’effetto, ordinava all’Ente territoriale di adottare tutti i provvedimenti conseguenti all’annullamento della concessione edilizia, consistenti nell’eliminazione delle modifiche al fabbricato eseguite in virtù del titolo annullato, rigettando nel contempo la richiesta di ristoro dei danni da diminuzione permanente del valore dell’immobile.
Nelle more del procedimento il Consiglio ha acquisito una relazione tecnica circa la possibilità di dare esecuzione specifica alla condanna pronunciata nei confronti del Condominio, da cui è emersa l’impossibilità di procedere all’opera di demolizione senza attuare degli interventi di rinforzo delle strutture portanti onde evitare pregiudizi alla stabilità del fabbricato.
In tali circostanze i Giudici, appurata l’impossibilità di realizzare l’effetto ripristinatorio ordinato con la sentenza impugnata, hanno riconosciuto la necessità di attribuire un equo risarcimento del danno in esame che implica la lesione del c.d. “diritto al panorama”.
Il diritto di panorama quale diritto di ciascuno di godere dello spazio, della luce e del verde in prossimità della propria abitazione, non è espressamente codificato, e la sua tutela è dunque regolata dalle medesime norme sulle distanze tra costruzioni, sulle luci e sulle vedute (artt. 900-907 c.).
Lo stesso può rappresentare anche il contenuto di un diritto di servitù (la servitù, appunto, di panorama) che la Giurisprudenza (Cass. 10250/1997 e Cass. 2973/2012) qualifica come una servitù altius non tollendi nella quale l’utilitas è rappresentata dalla particolare amenità di cui il fondo viene a godere.
La servitù in oggetto è una servitù negativa in quanto conferisce al suo titolare, non la facoltà di compiere attività o di porre in essere interferenze sul fondo servente, ma di vietare al proprietario del fondo servente un particolare e determinato uso del fondo stesso (la sopraelevazione di edifici).
Il diritto di panorama secondo i Giudici (Cfr. Ex Plurimis Cass. n.3679 del 1996) costituisce un valore aggiunto ad un immobile, che ne incrementa la quotazione di mercato e che corrisponde ad un interesse meritevole di tutela la cui lesione, derivante dalla sopraelevazione o costruzione illegittima di un fabbricato vicino, determina secondo l’ordinamento giuridico, un danno ingiusto da risarcire. La prova del danno, configurata in base al rapporto tra il pregio che al panorama goduto da un appartamento riconosce il mercato e il deprezzamento commerciale dell’immobile susseguente al venir meno della panoramicità, in quanto si risolve nell’accertamento di fatti rilevabili o valutabili con l’ausilio di specifiche cognizioni tecniche, esige un’indagine essenzialmente critica e valutativa tipica della consulenza tecnica.
Nello specifico il Collegio ha ritenuto necessario nominare un verificatore ai sensi dell’art. 66 c.p.a. con l’incarico di quantificare il danno a partire dalla data di proposizione dell’azione risarcitoria in primo grado e fino all’effettivo saldo.