CLAUSOLE COSTITUTIVE DI SERVITU’ ALL’INTERNO DI UN COMPARTO DI LOTTIZZAZIONE
NOTA A CASSAZIONE N° 10190 DEL 30 APRILE 2013
La Suprema Corte con la Sentenza in commento è tornata ad esaminare le problematiche giuridiche derivanti dall’interpretazione delle clausole contrattuali a contenuto obbligatorio e di quelle costitutive di servitù.
La vicenda esaminata dai Giudici ha ad oggetto una controversia tra i proprietari dei singoli lotti edificatori, in ordine alla qualificazione giuridica dell’obbligo previsto dalla società costruttrice, proprietaria originaria delle aree comprese nel comparto edificatorio, ed inserito negli atti di trasferimento della proprietà, di realizzare una strada all’interno di un piano di lottizzazione, così da rendere più agevole l’accesso ad alcuni di questi lotti.
Il tenore letterale dei contratti ha fatto sì che gli stessi si prestassero ad una duplice interpretazione riguardo alla natura stessa della clausola che prevedeva la strada di lottizzazione.
I proprietari dei lotti gravati da tale onere ritenevano che la clausola in questione avesse contenuto meramente obbligatorio mentre i proprietari dei fondi dominanti reputavano invece che la stessa costituisse una servitù prediale a carico di tutti i frontisti avente ad oggetto l’obbligo di lasciare una striscia di terreno.
La Corte d’Appello, in riforma della sentenza di primo grado, non ritenendo raggiunta la prova della costituzione negoziale della dedotta servitù, attribuì a tali clausole natura meramente obbligatoria. Sugli acquirenti gravava pertanto solo un obbligo di non facere e cioè di mantenere libera una fascia del proprio terreno.
I soccombenti proposero ricorso ravvisando la violazione delle norme in materia di interpretazione dei contratti e degli artt. 1027 e 1028 c.c.
Secondo i ricorrenti dalle linee del disegno di demarcazione dei lotti che accompagna il piano di frazionamento, era possibile ricavare la volontà della parte venditrice di costituire uno specifico peso sui fondi.
La Suprema Corte ha respinto le censure mosse rilevando che in materia di interpretazione del contratto, l’accertamento della volontà degli stipulanti, in ordine al contenuto del negozio, si traduce in un’indagine di fatto affidata in via esclusiva al Giudice del merito.
Ne consegue che tale accertamento è censurabile in sede di legittimità soltanto nel caso in cui la motivazione risulti talmente inadeguata da non consentire di ricostruire l'”iter” logico seguito dal giudice per attribuire all’atto negoziale un determinato contenuto, oppure nel caso di violazione delle norme ermeneutiche.
Nel caso di specie invece il Supremo Collegio ha ritenuto che non fosse possibile muovere tali censure alla pronuncia della Corte territoriale in quanto la stessa, motivando in maniera esaustiva ed adeguata sia sul piano logico che su quello giuridico la propria decisione, ha ritenuto, con argomentazioni congruenti, che il dato letterale non rivelasse in maniera univoca la volontà della Società costruttrice di costituire uno specifico peso sui fondi oggetto di causa.
Secondo i Giudici nemmeno la rappresentazione grafica del disegno di frazionamento allegato all’atto di trasferimento ed addotto dai ricorrenti a sostegno della propria domanda è sufficiente a comprovare la costituzione negoziale della servitù poiché,lo stesso, secondo la Corte, sarebbe stato allegato al contratto di compravendita al solo fine di individuare più agevolmente i lotti ed il loro frazionamento catastale ma non per accertare eventuali pesi gravanti sulla proprietà.
Tale clausola pertanto “non può assumere valore costitutivo di servitù, riguardando un obbligo degli acquirenti concernente non l’utilità di altrui fondi, ma la destinazione di una parte dei terreni, divenuti tutti di loro proprietà, alla realizzazione di una strada interna”.
Ciò significa che la clausola costitutiva di una servitù deve comprendere oltre ad un onere per uno dei soggetti contraenti anche l’accertamento di un’utilità in favore del fondo limitrofo.
I giudici d’altro canto hanno accertato che nel caso specifico la Società costruttrice, ha semplicemente previsto l’obbligo di dare esecuzione al frazionamento ma non ha manifestato in maniera esplicita la volontà di costituire uno specifico peso a carico di determinati lotti di realizzare tale strada e che tale intenzione non può essere ricostruita a posteriori dagli atti negoziali successivi.