Il frazionamento e l’accorpamento di unità abitative: manutenzione straordinaria o ristrutturazione edilizia?
Quanto agli interventi di ristrutturazione edilizia, tanto l’art. 3, lett. d) del D.P.R. n. 380/2001, quanto l’art. 27, lett. d) della L.R. Lombardia n. 12/2005 e s.m.i., recano la medesima definizione, intendendo per tali gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Per interventi di manutenzione straordinaria, invece, il citato articolo 3 del T.U. dell’edilizia, considera le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni di uso.
La lettera b), dell’art. 27, della Legge Regionale 11 marzo 2005, n. 12, la quale dopo avere stabilito che “sono interventi di manutenzione straordinaria, le opere e le modifiche riguardanti il consolidamento, il rinnovamento e la sostituzione di parti anche strutturali degli edifici, la realizzazione ed integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, nonché le modificazioni dell’assetto distributivo di singole unità immobiliari” specifica espressamente che “Sono di manutenzione straordinaria anche gli interventi che comportino la trasformazione di una singola unità immobiliare in due o più unità immobiliari, o l’aggregazione di due o più unità immobiliari in una unità immobiliare”.
Dal disposto normativo sopra citato pare possibile evidenziare che gli accorpamenti e frazionamenti di unità abitative, ex art. 27, comma 1, lettera b) L.R. 12/05 integrino interventi di manutenzione straordinaria per i quali possono essere richiesti differenti titoli abilitativi a seconda che realizzino o meno trasformazione delle unità medesime.
In particolare l’art. 33 L. R. 12/05, così come modificato dall’art. 12 L.R. 3/2011, ha recepito l’art. 6 del D.P.R. 380/01, e pertanto gli interventi che non comportino aumento del numero delle unità immobiliari e non implichino incremento dei parametri urbanistici possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo, previa comunicazione, anche per via telematica, dell’inizio dei lavori da parte dell’interessato all’amministrazione comunale.
Al contrario, gli interventi che comportano una trasformazione delle unità abitative necessitano del titolo abilitativo che, dal combinato disposto degli artt. 33 e 41 L.R. 12/05, deve essere il permesso di costruire, ovvero la S.C.I.A..