Le opere di urbanizzazione trovano la loro prima disciplina all’interno della legge 10/1977, della quale alcuni articoli sono stati abrogati dall’attuale D.P.R 380/2001 che disciplina le norme in materia di edilizia.
Le opere di urbanizzazione si dividono in primarie (strade, fognature, rete idrica, pubblica illuminazione, spazi verdi attrezzati ecc…), e in secondarie (asili, scuole dell’obbligo, mercati di quartiere, chiese, impianti sportivi, aree verdi di quartiere ecc…).
La realizzazione di queste opere può avvenire mediante diversi procedimenti: l’affidamento mediante procedura negoziata; l’affidamento mediante procedura pubblica gestita dal privato e l’affidamento mediante procedura pubblica gestita dal Comune. Secondo la direttiva del Consiglio europeo n. 93/37/CE è consentito: “al titolare di una concessione edilizia o di un piano di lottizzazione approvato, la realizzazione diretta di un’opera di urbanizzazione a scomputo totale o parziale del contributo dovuto per il rilascio della concessione.”
Bisogna evidenziare che le opere di urbanizzazione sono da ritenere pubbliche fin dalla loro origine, che gli accordi convenzionali configurano la presenza dell’elemento contrattuale, che la sussistenza dell’onerosità deriva dalla concessione da parte della p.a. dello scomputo degli oneri in luogo del loro pagamento diretto.
Una recente pronuncia del Tar Puglia (n. 157/2009) stabilisce che: “Un intervento edilizio attuato da un soggetto privato nell’ambito di un piano particolareggiato su un’area di sua proprietà, consistente nella realizzazione di insediamenti da destinare a servizi pubblici o collettivi, non costituisce opera di urbanizzazione”, concludendo che: ”la gara non è sempre necessaria” in seguito a tale pronuncia, non si applicano le disposizioni previste all’art. 32 e 122 del D.lgs 163/2006.
L’analisi del Tar Puglia si basa sul fatto che, nel caso in questione, non ci si trova di fronte ad opere di urbanizzazione a scomputo, ma si tratta di un intervento edilizio destinato a servizi collettivi da realizzarsi dal privato proprietario dell’area, nell’area stessa, il quale è tenuto a mantenere la destinazione conforme al piano particolareggiato previsto per detta area. In questo caso, il Comune, non ha espropriato il suolo, né ha realizzato direttamente l’opera, in base a questi presupposti, resta salvo il diritto del privato proprietario dell’area di realizzare l’opera sul proprio suolo, in conformità con le norme regolamentari del Comune, ovvero garantendo la destinazione d’uso. Il giudice amministrativo conclude sostenendo che il caso di specie, non rientra nella previsione del codice dei contratti pubblici, poiché non si tratta della realizzazione di opere di urbanizzazione, ma di esercizio dello jus aedificandi da parte del proprietario dell’area nel rispetto della destinazione d’uso collettiva, che è l’unico interesse da tutelare, garantito dalle ordinarie forme di pubblicità dei vincoli di destinazione.
Sul tema è importante rilevare una sentenza della Corte costituzionale, che è in totale contrapposizione con quella del Tar Puglia, la n. 129/2006, la quale richiama una pronuncia della Corte di giustizia delle Comunità europee del 12 luglio 2001, secondo cui: “Qualora il titolare di una concessione edilizia o di un piano di lottizzazione realizzi direttamente opere di urbanizzazione, a scomputo totale o parziale dei contributi dovuti per il rilascio della concessione, si è in presenza in ogni caso di un appalto di lavori secondo la normativa comunitaria, con il conseguente ricorso alle procedure di evidenza pubblica…”. Questo nel caso in cui il valore dell’opera eguagli o superi la soglia comunitaria.
Dall’analisi compiuta dalla Corte costituzionale si può dedurre che l’intervento posto in essere dal privato si inserisce in un rapporto contrattuale tra amministrazione e privato, in attuazione del quale il privato provvede alla realizzazione dell’opera di pubblico interesse; tale realizzazione rientra nella nozione di appalto pubblico e perciò deve essere compiuta attraverso le procedure a evidenza pubblica. La materia delle opere di urbanizzazione a scomputo, è stata modificata dal terzo correttivo del Codice di contratti pubblici (D.lgs 152/2008).