Sull’obbligo di trattamento unitario delle aree comprese all’interno di un comprensorio urbanistico indipendentemente dalla divisione del medesimo in sub-comprensori.
Nota a Consiglio di Stato, Sezione IV, sentenza 16 gennaio 2012, n. 119
Laddove lo strumento urbanistico subordini l’edificazione, all’interno di un comprensorio individuato dal medesimo strumento, alla previa predisposizione di un progetto unitario esteso all’intero perimetro comprensoriale, il Comune non può considerare i sub-comprensori quali entità giuridicamente e funzionalmente autonome, né ripartire in maniera disuguale fra essi la residua capacità urbanistica.
E’ quanto ha sancito il Consiglio di Stato nella pronuncia in esame la quale ha accolto l’impugnazione della società immobiliare ricorrente, già soccombente in primo grado, la quale lamentava la violazione dell’obbligo di considerazione unitaria di un comprensorio la cui edificazione era subordinata alla previa predisposizione di un unico progetto esteso all’intero perimetro comprensoriale.
La previsione era contenuta nel previgente piano urbanistico sì che, in sede di revisione del piano urbanistico generale nonché con successivo atto di pianificazione attuativa, essa veniva disattesa sia suddividendo il territorio in sub-comprensori, sia ripartendo fra questi la residua capacità edificatoria in maniera discriminante.
Secondo la società istante la successiva suddivisione del territorio in distinti sub-comprensori non avrebbe fatto venir meno il richiamato obbligo di trattamento unitario, da cui ne discende l’illegittimità della scelta, adottata dal nuovo Piano, di non ripartire equamente la capacità urbanistica del Comprensorio, assegnandone la quasi totalità ad un sub-comprensorio e riducendo, invece, in maniera pregiudizievole quella relativa alle aree in proprietà della appellante.
In tal modo, secondo il Collegio, si sarebbe realizzata “un’ingiustificata ed iniqua disparità di trattamento fra i proprietari di suoli in situazioni identiche” discendendone un giudizio di irragionevolezza di tale differenziazione.
La tesi difensiva del Comune resistente faceva leva sull’asserzione che la compensazione urbanistica fosse destinata ad operare una tantum, e cioè con l’approvazione della specifica variante, senza che si potesse estenderne la portata al nuovo P.R.G. per il quale sono operativi altri ed innovativi strumenti perequativi.
Sul punto, i Giudici di Palazzo Spada hanno fatto proprie le osservazioni svolte dal verificatore il quale, considerando quale premessa fondamentale la unitarietà del comprensorio quale era negli intenti dei precedenti Amministratori comunali, ritiene viziata da irragionevolezza la differenziazione operata nei sub-comprensori, ai fini del riconoscimento della compensazione, con conseguente penalizzazione tra suoli insistenti all’interno dello stesso ambito.
Ricorda il Collegio, con precipuo riferimento alle finalità degli istituti perequativi, che “uno degli elementi fondamentali che consentono alle previsioni impositive di cessione di volumetrie e di pagamento di contributi in cambio di edificabilità do sottrarsi a critiche di illegittimità, è costituito dall’essere esse connesse alla possibile attribuzione di volumetria edificabile ulteriore” trattandosi, diversamente, di “forme larvate di esproprio”.
Inoltre gli innovativi strumenti perequativi, introdotti nel nuovo P.R.G., rispondono anche all’obiettivo di consentire all’Amministrazione di “disporre di modalità e procedure più rapide e collaborative, rispetto alla classica espropriazione, per il reperimento di aree da destinare ad opere pubbliche e di urbanizzazione”.